Дмитрий Данилов: Чтобы "малоэтажка" подешевела, Екатеринбургу нужно освоить строительство коттеджных поселков эконом-класса

Дмитрий Данилов: Достичь максимальной эффективности вложений можно лишь при массовом строительстве, ведь штучный товар невозможно сделать дешевым. Фото: Татьяна Андреева
Тема приоритетного развития малоэтажного строительства в последнее время звучит часто и на разных уровнях. В планах властей - чтобы квадратных метров в коттеджах вводилось не меньше, чем в высотках.
Однако, несмотря на принятие разнообразных программ поддержки индивидуального жилищного строительства, оно все же не становится массовым. Почему рынок "малоэтажки" в Екатеринбурге и Свердловской области не развит и как можно изменить ситуацию? Об этом говорит управляющий партнер Группы компаний "НДМ" Дмитрий Данилов.
Российская газета: Вокруг Екатеринбурга возведено несколько коттеджных поселков, но в основном это элитные коттеджи. Есть ли вообще в России примеры массового загородного строительства?
Дмитрий Данилов: Они есть во многих регионах, прежде всего в Москве. Там строительство таких поселков поставлено на поток. В Екатеринбурге, в отличие от столицы, пока никто не занимается крупными комплексными проектами - когда девелопер застраивает и продает целый поселок. Работая с московскими малоэтажными проектами, мы приобрели уникальный опыт, которого нет у екатеринбургских компаний. И хотели бы применить эти знания и на уральской земле. Собственно, уже применяем: мы разработали проект малоэтажного жилого микрорайона "Медный" в Екатеринбурге, который планируется реализовать до 2015 года.
РГ: Ситуация действительно уникальная: проектная компания с Урала начала работать в столице в самом начале кризиса. В тот период, когда всем было тяжело, вам удалось успешно начать там свой бизнес. Каким образом?
Данилов: Нам тоже было трудно. Но когда все строительство, по сути, встало, рынок "малоэтажки", наоборот, стал развиваться. Сыграли роль несколько факторов. Прежде всего, государственные программы, направленные на развитие ИЖС. Кроме того, при постройке многоквартирных домов часто возникали сложности, было много обманутых инвесторов. Далеко не всегда в этом были виноваты строители: банки попросили их срочно вернуть взятые кредиты. В результате частные инвесторы стали более осмотрительными, и если дом не достроен, в него боятся вкладывать. А с коттеджным поселком все проще: есть участок, подвели сети, один дом построили - можешь его купить и жить. Не нужно ждать, пока возведут весь поселок, как с многоэтажным домом, который до пятого этажа построили - и деньги закончились. Здесь такого быть не может. Во всяком случае, степень риска значительно ниже. Ну и немаловажный фактор - все больше горожан хотят жить в экологически благополучном месте. Поэтому вокруг Москвы начали активно строить загородные поселки, и мы в эту струю попали.
РГ: Может быть, в Москве все же значительно больше состоятельных людей, чем в Екатеринбурге. Ведь, наверное, это недешевое удовольствие - построить коттедж?
Данилов: Это не совсем так. Сейчас активно развивается строительство коттеджных поселков экономкласса, в которых цена дома сопоставима с ценой городской квартиры. Квадратный метр может стоить от 25 тысяч рублей. Кстати, подобные недорогие проекты запущены сегодня не только в Подмосковье, но и, к примеру, в Рязани, Твери. Мы участвовали в проектировании поселков в Оренбургской, Калужской областях. Но в Екатеринбурге это пока только будущий микрорайон "Медный", проектирование которого тоже выполнила ГК "НДМ".
РГ: За счет чего удается удешевить строительство?
Данилов: Я бы сказал так: за счет стандартизации, типизации, унификации и индустриализации. Как правило, это дома из сборных конструкций. Существует несколько технологий, которые позволяют строить дома экономкласса: деревянные, каркасные, быстровозводимые. Такие дома можно считать недорогим жильем. К тому же большая часть стоимости дома приходится на фундамент, а новые технологии позволяют делать облегченные фундаменты, не затрачивая больших денег. Раньше возводили в основном элитные коттеджные поселки. Кстати, строили их чаще всего из таких же материалов, но дома были большей площади, с более красивой отделкой. А когда начался кризис, пришлось менять концепцию. Вместо участков по 20-30 соток стали нарезать по 10. Вместо домов в 300-400 "квадратов" - 100-200.
Но самое главное условие: чтобы жилье было недорогим, необходима комплексная застройка. Достичь максимальной эффективности вложений можно лишь при массовом строительстве. Невозможно штучный товар сделать дешевым. Удешевление происходит еще на уровне концепции - когда идет проектирование целого поселка. Наши генпланисты стремятся найти баланс - в рамках норм, разумеется. Например, при проектировании одного из таких поселков мы сумели многие минусы обратить в плюсы. На берегу реки строить нельзя - санитарная зона. К тому же участок имел форму треугольника: в углах овраги, не очень привлекательные для проживания. Мы распланировали так: в этих углах-пятачках построили объекты инженерной инфраструктуры, на берегу создали зону рекреации, которую застройщик в любом случае был обязан сделать. А все коммерческие площади использовали под застройку - каждый квадратный метр: чем больше участков застройщик сможет на территории разместить, тем себестоимость каждого из них будет ниже.
РГ: То есть недорогое загородное жилье - это целые улицы одинаковых, словно близнецы, домиков?
Данилов: На самом деле заводы изготавливают не более четырех типов домов экономкласса. Но придать каждому объекту неповторимый облик не так уж сложно, и это практически не удорожает проект: на одной улице дома повернуты под одним углом, на второй под другим - и уже ощущение, что они разные. Меняется входная группа, окна… В итоге, когда показываешь картинки, потребитель считает, что это два совершенно разных дома. Хотя несущие конструкции у них совершенно одинаковые.
Сегодня задача проектировщиков - не просто сделать проект, как это было принято в советское время, а сделать его так, чтобы инвестор смог потом выгодно продать. Поэтому мы тщательно изучаем рынок, запросы потребителей, консультируемся с девелоперами.
РГ: Кто потенциальные покупатели такого жилья?
Данилов: Это люди, которые оценили прелесть жизни за городом. Разрабатывая концепцию одного из коттеджных поселков экономкласса, мы просчитывали аудиторию: это менеджеры среднего звена, семейные люди до 45 лет. В соответствии с этим подбирали размеры участков, их размещение, заводы по производству домов. В результате все участки были реализованы.
РГ: А насколько дороги такие дома в эксплуатации?
Данилов: По опыту одного из наших сотрудников, который живет в загородном доме, скажу, что на эксплуатацию кирпичного дома площадью 300 квадратных метров в месяц уходит около 7 тысяч рублей - сюда входят и расходы на ТСЖ. Содержание инфраструктуры поселков экономкласса не слишком отличается от обычных квартир: есть централизованное отопление, по сути, та же разводка, что и в многоквартирном доме, только, если так можно выразиться, она не вертикальная, а горизонтальная. Стоимость коммунальных услуг здесь может быть даже меньше за счет снижения теплопотерь в результате применения новых энергоэффективных материалов и технологий, а также близости к теплоисточнику - котельной.
РГ: Ваша компания использует при проектировании малоэтажного жилья энергоэффективные технологии?
Данилов: Обязательно. Новые энергоэффективные технологии выгодно применять при комплексной застройке малоэтажного поселка. Мы сразу говорим заказчикам, что изначально это увеличивает стоимость жилья, но в дальнейшем обеспечивает значительную экономию энергоресурсов, а также хороший экологический эффект. Последнее немаловажно. Потребитель стал более требовательным. Если до кризиса пользовались спросом земли без подряда, когда участок распродавался по частям, как лоскутное одеяло, то теперь рынок диктует другие правила, и мы ориентируемся на его требования.
РГ: Это в столице. А что происходит на уральском рынке "малоэтажки"?
Данилов: Пока здесь больше поселков без подряда. А такая застройка создает много проблем и потребителям, и инвесторам. Желающие начать комплексные проекты здесь есть, но все же многие боятся, что предложение окажется невостребованным. Есть и такие собственники участков, которые хотели бы строить, но у них недостаточно своих средств - они ищут инвесторов. Мне кажется, когда в Екатеринбурге будет реализован хотя бы один крупный проект, это направление начнет активно развиваться.
Инвесторов привлечь непросто, особенно в малоэтажную застройку, еще и потому, что они не хотят идти на "голую" площадку - без необходимой инфраструктуры, поскольку затраты на прокладку инженерных сетей, на подключение к ним просто огромные. Здесь необходим механизм государственно-частного партнерства. Например, в Тверской области участок разбили на лоты и продали инвесторам по низкой цене. Сети планировали строить на государственные деньги - при условии, что цена квадратного метра не превысит определенный уровень. Плюс гарантия выкупа государством этого жилья. Это выгодно, на такие условия инвесторы идут.
Мы были в мае на форуме, посвященном развитию ИЖС. Представитель европейской компании-застройщика рассказал, что в Европе практически нет участков под застройку без инженерной подготовки, которую осуществляет государство. Конечно, можно построить и без помощи государства, но это будет уже жилье не экономкласса.
Ну и, конечно, для увеличения спроса на ИЖС необходимо развитие ипотечного кредитования.
РГ: В чем еще ощущается разница подходов к строительству в столице и в регионе?
Данилов: В отношении инвесторов к проектировщикам. В Москве инвестор видит в проектировщике союзника. А здесь складываются более тесные отношения в цепочке инвестор - строитель. Выбор проектировщика отдается на откуп застройщику, и это не совсем правильно. И опыт москвичей доказывает, что их путь более эффективен. Проектировщик на самой ранней стадии детально изучает участок, оценивает удаленность сетей, возможность бурения скважин и т. д. - без тщательных расчетов все это потом обернется для девелопера большими расходами.
Второй момент: строитель всегда стремится продать свои услуги подороже, а мы - в разум­ных рамках удешевить проект. При этом мы ведем авторский надзор за реализацией наших проектов: чтобы строитель применил именно те технологии и материалы, которые мы заложили при проектировании. То есть выступаем в интересах инвестора.
Кстати
На прошлой неделе в Екатеринбурге прошел очередной аукцион на право аренды земли под жилищное строительство. 12 из 16 реализованных лотов - это участки, предназначенные под ИЖС.