Для кого строят многоквартирные дачи
Наверное, не ошибусь, если скажу, что помимо рынка недвижимости, в России существует и активно работает рынок махинаций в этой сфере: он составляет не менее 1/3 от общего количества сделок. Явление это, по свидетельству юристов, приобретает масштабы национального бедствия. Кроме хорошо известных «черных маклеров» - порождения «лихих 90-х» - в этом «бизнесе» появляются и другие «специалисты», схемы «работы» которых периодически мутируют.
Охватить всю палитру видов мошенничества с жильем и землей в одном материале, естественно, невозможно, поэтому сегодня остановлюсь на земельных участках и возводимых на них домах. Повод – известный скандал этой весны с «многоквартирными дачами». На данный момент, подмосковные власти вынуждены решать вопрос с четырьмя сотнями многоквартирных домов, построенных на дачных участках. В судебных инстанциях лежит больше сотни исков с требованием снести эти творения инженерной мысли, суды по которым еще идут. Ситуация осложняется тем, что многие дома уже заселены, причем не самыми состоятельными людьми, для которых потеря жилья равна катастрофе. В этой связи, есть смысл разобрать схему, жертвой которой они стали, чтобы вооружить информацией тех, кто сейчас думает о покупке: весна – активное время на рынке. А, как известно, проявившись в одном регионе, схема обмана нередко перепрыгивает в другой и успешно работает с новыми жертвами.
Квартира по цене комнаты в бараке
История с «многоквартирными дачами» привлекла внимание правоохранителей еще летом прошлого года, когда стало очевидным, что на дачных землях растут далеко не дачные домики. Сообразительные застройщики, скупая участки земли для индивидуального строительства, возводили вполне городские дома. Квартиры могли быть крошечными – по 18 кв.м – но покупатели оставались довольны, так как платили не более половины рыночной цены. Эти «дачи» сейчас сносят потихоньку, так как закон на стороне местных властей – многоквартирные дома могут возводиться только на землях поселений при соблюдении всех положенных норм. 3-5-этажные монстры в садовых товариществах загораживают солнце соседям-дачникам, грозят перебоями электроэнергии дачному поселку, а проблема коммуникаций в них зачастую вообще не решаема. Кроме того, многоквартирный дом требует определенной инфраструктуры – дорог, парковок, магазинов, детских садов – чего в садовом товариществе нет, и не предполагается.
Обманутые покупатели, конечно, пострадали, но, как отмечают юристы, исключительно из-за собственного легкомыслия, забыв о правиле бесплатного сыра. «Происходящее сейчас с многоквартирными домами на садовых участках - следствие несерьезного подхода покупателей: оформляя сделку, они должны были, как минимум, привлечь юриста к проверке документов застройщика и статуса земли, на которой строится дом, - говорит Константин Кусов, юрист, директор Общественной приемной журнала «Человек и закон». - Если отдельное жилье предлагается по цене комнаты в бараке, необходимо насторожиться».
Просмотрев ряд объявлений, выясняю, что комната в бараке в Подмосковье, в 30-100 км от Москвы, может стоить от 500 тысяч до 1 миллиона рублей. Ближнее Подмосковье – в радиусе 30 км от столицы – обойдется дороже: здесь цена за кусочек барака уже вываливается за 1 миллион рублей. Некоторые из жертв «многоквартирных дач», потеряв эти деньги, задают, казалось бы, логичный вопрос: чем отличается многоквартирный дом от дома на несколько семей, которые нередко попадаются на садовых участках и бывают 2-3-этажными. «Количество собственников на садовом участке законом не ограничивается, - объясняет Константин Кусов. - То есть дом с несколькими входами на несколько семей может быть построен. Но, как правило, бывает 2-3 семьи - родственники, да и то это большая редкость. А в многоквартирных «самостроях» мы имеем от 10 до 16 семей, а иногда и больше, на участке той же площади».
Коварство котлована
В России знают даже дети, что выгодней всего покупать то, чего еще нет: самые интересные вложения в недвижимость - на стадии котлована. А вот о его коварстве и о том, что риск пропорционален выгоде, часто забывают. Соизмерять эти две величины – золотое правило инвестора: ведь все вложения в любое жилье на стадии строительства – только инвестиции, пока не оформлено право собственности. Тем, кто не может себе позволить рисковать, лучше покупать жилье в доме, который уже сдан или полностью построен, и ввод его в эксплуатацию ожидается в течение 1-3 месяцев, советует Константин Кусов. «Иногда застройщики очень долго собирают пакет документов, оформляют право собственности, но мы - граждане, которые приобретают квартиры в строящемся доме и участвуют в инвестиции – вправе через суд ускорить оформление права собственности, - говорит он. - Не надо этой возможностью брезговать. Это существенно ускоряет процесс».
И еще очень важный момент – какие документы проверить у застройщика, если вы решили связать свою судьбу с котлованом. «Первое, с чего следует начать – проверьте наличие документов о землеотводе под строительство и убедитесь, что они не просрочены, - говорит Кусов. - Если же землеотвод просрочен, нужно обратиться в органы местного самоуправления и выяснить причину непродления. Помимо земли, также важен вопрос финансового состояния застройщика, но сейчас - во всяком случае, в московском регионе – работают крупные застройщики. И если вы имеете дело с ними, риск минимален: когда застройщик возводит на участке 10-15 домов, его мощности и возможности понятны. А вот когда он на этом участке строит один дом из десятка, это уже должно настораживать. Это может быть как суперэксклюзивный дом, так и махинация».
Выбирать застройщика юрист советует, проверяя, сколько лет компания присутствует на рынке и какими собственными мощностями она располагает. Важно также своими глазами увидеть, что построено компанией в этом же районе.
Внимание, обман!
Не только покупать, но и продавать то, чего у тебя нет, в России всегда выгодно. Это повод проконсультироваться с юристом перед покупкой. Специалисты, практикующие на рынке недвижимости, знают обо всех «новинках» махинаторов.
Константин Кусов о том, что сейчас «в моде»: «В Московском регионе и в некоторых других, как я знаю, практикуется двойная продажа одного участка земли. Например, если земельный участок расположен на пересечении двух улиц, то по документам он оформляется по двум разным адресам. Но это считается мелким мошенничеством. К крупным относится другое. Как мы знаем, земли делятся на несколько категорий, среди которых есть земли поселений (и для индивидуального строительства), а также земли сельхозяйственного назначения. Так вот перевод земли из одной категории в другую – допустим, земель сельхозназначения в земли поселений – прерогатива уровня губернатора, а не каких-то чиновников. Очень часто бывает, что предлагают купить земли сельхозназначения, обещая, что впоследствии они будут переведены в другую категорию. Как правило, это обман».
В Подмосковье особенно внимательным следует быть при покупке таун-хаусов, считают эксперты, а именно – к земле, на которой они стоят. Цена на таун-хаусы в Московской области колеблется от 4-5 миллионов рублей за квартиру эконом-класса до бесконечности – согласитесь, есть что терять. Поэтому, в первую очередь, в органах местного самоуправления необходимо узнать, есть ли разрешение на строительство данной категории жилья на конкретном земельном участке.
Еще нередкая ситуация – вы купили долю в таун-хаусе, а застройщик не сдает его, мотивируя тем, что собирает недостающие средства. Возникает вопрос: это обман или же действительно у предпринимателя возникли сложности, которые он стремится разрешить.
«В любой ситуации, когда у вас появились сомнения, вы имеете право проверить, - напоминает Константин Кусов. – Сначала следует направить вашему застройщику, конкретному предпринимателю, официальный запрос, на который он обязан ответить в течение месяца. Если ответа не последовало или же он невразумительный, есть основания бить тревогу. Следующий шаг – обращение с коллективным или личным письмом в правоохранительные органы, а лучше – в прокуратуру. Обязательно укажите обстоятельства и конкретные факты и требуйте проверки объекта и застройщика. Совсем недавно была неприятная история с таун-хаусами на Новой Риге: в 20 км от Москвы строился огромный комплекс, но деньги оказались у фирмы, находящейся в оффшоре. В итоге, дома разрушаются: достроить и заселить их нельзя».
Вообще, как отмечают юристы, примерно в 80 процентах случаев «неудачных» сделок, люди страдают из-за собственного правового нигилизма. Законов россияне по-прежнему не знают, а такое понятие, как «мой юрист», у нас пока не прижилось. Мы все еще продолжаем посмеиваться над американцами, которые шагу не ступят без «своего адвоката». Тем временем, к выбору «своего юриста» нужно подходить серьезно, детально изучая его профессиональный путь, ведь этот союз по значимости может стоять на уровне брака. А лучше всего, по российской традиции, получить его – юриста - через надежных знакомых.
- журналист, теле-радиоведущая.