ЖКХ: Мифы и реальность

К сожалению, пропаганда по-прежнему сильно влияет на души наших граждан. Волшебная сила ТВ продолжает творить свое не всегда доброжелательное дело. Дикая пропасть, в результате этого, пролегла между обывателем – потребителем жилищных и коммунальных услуг и профессионалами отрасли. Представления первых, чаще всего, никоим образом не соответствуют реальному положению вещей, о котором прекрасно осведомлены вторые. Настала пора разрушить эти мифы, хотя бы потому, что о кризисном состоянии нашей сферы не подозревает разве только марсианин.

Миф 1. Сразу стоит сказать, что сам термин – «ЖКХ» представляет собой миф с определенной долей лукавства. Времена, когда все в стране было государственной собственностью и когда большого смысла разделения «Ж» от «К» не было, – прошли безвозвратно. Жилищем непосредственно (т.е. содержанием зданий) занимаются управляющие организации, теперь – самые разнообразные, от индивидуальных предпринимателей, ООО, ЖСК и ТСЖ, до крупных муниципальных предприятий. Объемы их оборотов всецело зависят от обслуживаемых площадей, но в массе своей – это предприятия, имеющие в своем составе кроме руководителя и бухгалтера, еще - инженера, электрика, слесаря, да несколько уборщиц.

Коммунальный сектор – совсем иной. Его участники, как правило, – огромные производственные и экономические монстры с многомиллиардными оборотами, сетью дочерних структур и филиалов, монопольно контролирующими снабжение ресурсами целых регионов. Поэтому надо четко отличать нашу сферу управления и эксплуатации недвижимости от сферы производства коммунальных ресурсов и обеспечения их доставки до потребителя. Точно так же надо разделять платежи, часть которых предназначается непосредственно управляющей организации (УО), а львиная доля (до 70%!) транзитом поступает на счета ресурсоснабжающих организаций (РСО). Сваливать в одну кучу монстров и карликов и обвинять последних в повышении тарифов и платежей – самое грубое лицемерие, процветающее сегодня в СМИ, и самый популярный миф в головах неосведомленных обывателей – плательщиков.

Тарифы и размеры платежей за жилье и коммунальные услуги – тоже требуют ясности, но к главной теме давайте подходить постепенно.

Миф 2. Еще один сверхпопулярный миф сидит в голове почти каждого, я и сам им «переболел». Со времен незабвенного Остапа Бендера процветает наше представление о домоуправлении, как о «низкой» сфере приложения сил. Частенько приходится ловить на себе взгляды, за которыми явно читается – «этот ничего в жизни не умеет, вот и сидит тут». Многие мои коллеги, волею судеб пришли в отрасль из иных сфер – из науки, из армии, из строительства, даже из медицины. Гуманитарии и технари, люди из самых разных профессий, проработавшие в ТСЖ, в управлении домами хотя бы год, наверняка подтвердят простую мысль, что далеко не каждому человеку под силу заниматься нашим делом. Управляющий многоквартирным домом должен быть и психологом, и экономистом, и инженером, и маркетологом, и сметчиком, и юристом, и строителем, и кадровиком. Если есть на свете уникальные люди, которые на приличном уровне справляются со всеми такими задачами, то сколько они должны получать за свой труд? А сколько они в действительности получают? Если кто-то наслышан о сверхдоходах в сфере управления жилой недвижимостью, то это опять, несомненно, миф, если не большее. Вы не верите? Не поленитесь, прочтите хоть пару глав Жилищного кодекса или пресловутого постановления правительства № 354. Мало не покажется. Позвоните в любое кадровое агентство и узнайте уровень зарплат – много не покажется.

Миф 3. Следующий миф, который следует развенчать – это жилищное законодательство. Вышедший в 2005 г. новый Жилищный кодекс (ЖК) был несомненно прогрессивным документом, но не избежал, к сожалению, внутренних противоречий и ошибок, иногда просто грубых. Казалось, поправки в ЖК, принимаемые государственной Думой (практически ежегодно!), должны были бы устранять эти ошибки, хотя бы постепенно. Увы, вместо этого мы имеем множество новых. Каждая новая поправка становится, по сути, невразумительной заплаткой, прикрывающей старые «дырки» на этом «тришкином кафтане». А если добавить к этому вопиющую бессистемность ЖК и законодательства в целом, то становится неудивительным, что возникла уже специфическая правоведческая специальность: юрист-жилищник. Простому человеку одолеть такое не под силу.

Понятно желание законодателя защитить интересы граждан, но как бездарно это реализовано! Беспрецедентная строгость недавно принятых нормативов управления жильем (по принципу – «держать и не пущать!») делает почти невозможной нормальную работу законопослушных организаций, но нисколько не мешает грабить собственников жилья ушлым предпринимателям, строгие законы попросту игнорирующим. Господа депутаты, прочтите Салтыкова-Щедрина!

Миф 4. Прибыльность бизнеса. Следует вспомнить о том, что сфера жилья остается, пожалуй, самой социально ориентированной. С одной стороны это правильно, нельзя допустить, чтобы квартплата превышала все разумные пределы в составе потребительской корзины. Но с другой, иногда получается, что более 80% многоквартирных зданий обслуживаются по муниципальным (продиктованным сверху и не всегда экономически обоснованным) тарифам, при этом управляющие организации работают в рыночном пространстве труда и зарплаты, равно как и в сфере оказания услуг субподрядчиками. Возникающие «ножницы» бизнес, увы, не стимулируют. Гастарбайтеров нанимают для получения сверхприбылей – еще один устойчивый миф, на деле оказывающийся способом уйти от скорого банкротства. О какой-либо рентабельности в сфере управления жилыми зданиями экономического класса речь давно уже не идет.

И еще об одном мифе надо упомянуть здесь же. Государство установило предельный порог – суммарные платежи за квартиру не должны превышать 22% от совокупного ежемесячного дохода семьи. В противном случае человек имеет право на государственную субсидию. Но, к сожалению, очень нередки случаи, когда собрать необходимые бумажки для получения субсидий пожилому человеку непосильно, и вот - получают бабушки пенсию 6000 р., отдавая за жилье 4000. Люди рассказывают о недавнем случае, когда в овощном магазине старушка с мелочью в руке просила взвесить ей одну картофелину.

Миф 5. О тарифах и платежах. Даже официальная статистика подтверждает, что тарифы на коммунальные услуги (КУ) растут не менее чем на 12 % ежегодно. Причем рост на этом уровне ограничен правительством только в последние годы. 2-3 года тому назад тарифы РСО на тепло, электричество, газ росли на 25-30%, а местами и более. Средний рост «грабительских» тарифов управляющих компаний по той же статистике не превышает инфляционные 5-6%. Но опять-таки не надо путать устанавливаемые тарифы на жилищные и коммунальные услуги и реальные совокупные платежи.

Недавно вся страна наблюдала за «разборками» этой темы на высшем уровне. Обывателю продемонстрировали решительный настрой первого лица и дали надежду на восстановление «справедливости» в течение 10 дней. Взгляд просвещенного специалиста несколько иной. На самых ранних стадиях обсуждения проекта постановления правительства от 6 мая 2011 г. № 354 (Правила оказания коммунальных услуг, введены в действие с 01.09.2012) профессиональное сообщество, независимые эксперты предупреждали о недопустимости принятия Правил в теперешнем виде, однако возобладала точка зрения чиновника, и постановление было подписано премьером. Как и ожидалось, последовал резкий скачок совокупных платежей, причиной которого было не только очередное повышения тарифов на коммуналку, но и переход на сезонные платежи за отопление и выделение платежей за КУ на общедомовые нужды.

Дело в том, что до введения новых Правил собственники жилья платили за тепло ежемесячно одинаковую сумму в размере 1/12 от прошлогоднего показателя, а новые Правила стали предписывать платить по показаниям счетчика, т.е. исключительно в отопительный сезон и особенно много в зимние месяцы. В целом начисленные за год суммы за тепло должны были остаться неизменными, но платежи за холодные январь и февраль повергли многих в шок!

Также с 1 сентября 2012 собственники увидели в своих квитанциях нововведение – платежи за воду, электричество и тепло, поступающие не в квартиры, а на общедомовые нужды. Понятно, что коридоры и лестницы надо освещать и мыть, насосы и лифты также надо обеспечивать электроэнергией, и все это стоит денег, но квартирные счетчики это не учитывают.

В результате суммирования этих трех компонентов, в силу исполнения закона, совокупные платежи в некоторых регионах подскочили так, что об этом на всю страну заговорил президент.

Но это еще не все.

В 2014 году вступает в силу закон об обязательных отчислениях на капитальный ремонт МКД. В ближайшее время собственники снова будут в шоке от новой суммы в квитанции.

И снова не расслабляйтесь, собственники квартир! Президент дал команду ускорить принятие закона о саморегулировании в ЖКХ (проект уже принят Думой в 2 чтениях, но из-за массовых протестов он снова дорабатывается). Закон предусматривает обязательное членство в саморегулируемой организации (СРО) всех организаций, управляющих жильем, и внесение ими в СРО вступительных, членских взносов и взносов в компенсационный фонд. Как легко догадаться, платежи за жилье опять же не уменьшатся.

И еще один сюрприз – уже с сентября ряд регионов (в порядке эксперимента над людьми) перешел на оплату электроэнергии с учетом социальной нормы потребления. С одной стороны намерения государства обоснованы соображениями эффективного потребления энергии, но есть сильные сомнения, что у малообеспеченных слоев населения имеется дорогостоящая энергоэффективная техника. Бабушки до сих пор покупают лампы накаливания – на другие банально нет средств. Для массового потребителя введение «энергопайка» фактически означает увеличение платежей за коммуналку, даже при декларируемом замораживании тарифов.

Миф 6 и др. Еще в целом ряде случаев можно раскрыть глаза людям, далеким от нашей сферы. Речь идет и о качестве строительства жилья (при такой стоимости!) и о не редеющих рядах обманутых и полуобманутых дольщиков (дома не достраиваются, инфраструктуры - нет), и о бессовестной практике приемки новостроек (совершенно типичный случай, когда дом у застройщика принимает его же дочерняя структура; сдавать работу самому себе – голубая мечта халтурщика! ОАО «Главмосстрой» сдает дома ООО «Главмосстрой-эксплуатация», «ПИК-регион» - «ПИК-комфорту» и т.д.). Про повсеместное плачевное состояние городских инженерных сетей (в Москве до 80% - ветхих трубопроводов) распространяться, пожалуй, уже и не надо.

Кризис в жилищной сфере достиг весьма серьезного накала, и спадать этот градус не собирается. Перманентное повышение тарифов и совокупных платежей носит системный характер, заложенный на макроэкономическом (инфляция, стоимость энергоресурсов) и на законодательном уровнях.

Приходится констатировать полное отсутствие стратегии реформирования отрасли и вообще какой-либо жилищной политики государства. Все как-то катится само собой в неизвестном направлении. Латание дыр – было и остается по сию пору – основой функционирования отрасли в целом и способом развития законодательства о жилье.

На вечный вопрос «что делать» отвечу так. Во всем цивилизованном мире и в коммерческой недвижимости в нашей стране нет – ни Жилищного кодекса, ни Правил оказания коммунальных услуг, ни Правил содержания общего имущества, ни Стандарта раскрытия информации организациями сферы управления многоквартирными домами и еще очень многих законов и нормативов такого рода. Но есть цивилизованный рынок, есть прозрачные схемы работы участников рынка, есть профессиональный заказчик услуг управления недвижимостью. И есть порядок.

- директор Ассоциации ТСЖ Московской области, преподаватель РАНХиГС